“오피스텔 투자, 강남과 대학가는 버려라”

입력 : 2017.09.01 06:31

[원포인트레슨] “오피스텔 투자, 강남과 대학가를 버려라”

“수익형 부동산은 월세를 제대로 받는 게 목적이지, 투자자의 자존심이 목적이 돼서는 안 됩니다. 아무리 ‘강남 오피스텔’이라고 해도 공실(空室)로 월세를 받을 수 없다면 뭣 합니까. 잘 모르는 이들에게나 자랑할 뿐이지 실제론 속앓이만 하겠죠. 지리산이나 태백산에 있어도 연 5%씩 꾸준하게 월세 나오는 부동산이 효자죠.”

최근 ‘수익형 부동산의 99%는 입지다’를 출간한 안민석(38) FR인베스트먼트 연구원은 땅집고와 가진 인터뷰에서 이같이 말했다. 그는 미국에서 6년간 도시개발과 도시계획을 전공했다. 졸업 후 30대 초반에 귀국해 수익형 부동산 전문가로 8년여간 왕성하게 활동하고 있다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원. /고성민 기자
그는 “한국에 돌아와보니 수익형 부동산에 대해 ‘연 수익률 7~8%’라며 환상에 가까운 광고만 늘어놓는 곳이 많았다”면서 “투자자가 상품 수익률이 얼마나 나오는지 직접 따져봐야 하는데, 당시 우리나라는 집값 통계만 있고 수익형 부동산 통계가 제대로 없었다”고 했다.

안 연구원은 “수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 건 입지 분석”이라며 오피스텔·근린상가 등 상품별로 좋은 입지를 고르는 방법을 소개했다.

-수익형 부동산의 99%는 입지라고 했는데, 그렇게 중요한가.
“투자자들은 늘 무엇을(대상), 언제(시점), 어디에(지역) 살 것인지 궁금해합니다. 그 중에서도 어디가 좋은지 묻는 질문이 많죠. 아파트는 시세 정보가 풍부해 입지별 투자가치를 판단하기 쉽지만 수익형 부동산은 정보가 부족하죠. 대상과 시점도 중요하지만 입지를 결정하기가 가장 어렵습니다.”

-오피스텔은 어떤 입지가 좋은가요.
“무조건 수익률이 높아야 좋은 입지입니다. 월세를 잘 받는 게 첫째이고, 시세차익은 차선이어야 합니다. 수익률이 잘 나오면 몸값도 자연스럽게 오르죠. 배후 지역을 기준으로 보면 지하철역이 가깝거나 업무벨트가 두텁게 존재하는 곳은 선방하고 나머지는 어렵습니다. 서울·경기권의 지난해 오피스텔 수익률을 분석해 봤더니, 역세권이 연 5.52%, 업무벨트가 5.5%로 수익률이 높았습니다. 반면 대학가 5.2%, 강남·분당권 5.04%, 신도시·택지개발지구가 4.67%로 낮았습니다. 신도시는 특성상 초기 수익률이 낮다는 점을 고려하면, 결국 업무벨트와 역세권을 사고 강남·분당권과 대학가는 피해야 합니다.”

2015~2016 지역별 오피스텔 수익률. /자료=FR인베스트먼트
-대학가는 학생 수요가 많지 않나요. 수익률이 의외네요.
“공급 과잉 앞에 장사없다는 말이 있죠. 대학가 주변엔 공급이 너무 많았습니다. 학교 기숙사와 인근 고시원, 원룸, 도시형 생활주택 같은 경쟁 부동산도 많아요. 월 50만원이 넘는 오피스텔 임대료를 부담할 학생 수요는 한정적이죠.”

-서울 강남은 업무벨트인데 수익률이 낮습니다.
“강남권은 수요가 풍부한 업무벨트인 건 맞죠. 그런데 두가지 악재가 있습니다. 공급이 너무 많았고 분양가도 높아서 수익률 맞추기 쉽지 않은 상황이죠. 업무벨트를 배후 수요로 두더라도 강남처럼 공급 과잉 지역이거나 송파 문정동·강서 마곡지구처럼 향후 공급 과잉이 우려되는 곳은 피해야 합니다. 결국 오피스텔 투자는 수익률이 높은 곳(업무벨트·역세권) 중에서 공급이 많거나 향후 늘어날 곳은 피해야 합니다.”

-신도시에 오피스텔 투자할 때 주의점은.
“오피스텔 공급이 많은 신도시는 피합니다. 광교신도시는 전체 가구 수의 30%가 오피스텔이어서 수익률 하락이 예상되죠. 신도시 내에서는 대학교 주변을 피하고 업무벨트 인근을 선택합니다. 예를 들어 송도신도시의 경우 대학교 인근보다 국제업무지구 주변이 유망합니다. 신도시 오피스텔은 단기적으로는 공실을 각오해야 합니다. 월세가 예상보다 낮을 때를 대비해 자금력이 있는지도 검토해야 합니다. 당장 월세 수입이 필요하다면 신도시는 피해야 합니다.”

-구체적인 투자 유망지를 찍어본다면.
“업무벨트와 역세권 중 상대적으로 공급이 많지 않은 지역이 유리합니다. 서울 성수동, 부산 명지국제신도시, 인천 영종도, 강원도 강릉역 일대 등 4곳 정도를 꼽을 수 있죠. 성수동은 지식산업센터 직장인이 필요로 할만한 오피스텔 공급이 부족합니다. 더구나 성수동은 최근 땅값이 많이 올라 좋은 부지에는 오피스텔을 지으면 사업 이익이 나오기 힘들죠. 앞으로 오피스텔 공급이 늘어나기 어렵다는 뜻입니다. 부산 명지국제도시는 부산진해경제자유구역과 업무시설, 항만, 호텔이 들어서기 때문에 오피스텔 수요가 자연히 늘 것으로 봅니다. 영종도는 3개의 카지노 복합리조트나 공항 직원, 카지노 관련 종사자, 연구소 직원 등 수요층이 탄탄하고 강릉역은 KTX가 개통하면 역 주변으로 오피스텔 수요가 늘어날 겁니다.“

-8·2 대책으로 투기과열지구·조정대상지역에 있는 오피스텔 분양권 전매가 강화됐습니다. “이번에 규제를 피해간 지역에는 투자자들이 몰릴 가능성이 크다고 봅니다. 오피스텔은 기본적으로 시세차익을 노리는 투자가 아니라 안정적인 월세 수익을 추구하는 수익형 부동산인 만큼 노후 대비용으로 사려는 투자자는 여전히 많습니다. 수익률이 은행 이자보다 내려가지 않는다면 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상합니다.

다만, 최근 공급이 많아서 임차인 모집 경쟁이 치열해지고 있어 실패할 확률도 높기 때문에 투자에 더욱 신중해야 합니다. 지금도 전국 곳곳에 1000실 이상의 대단지 오피스텔이 우후죽순 들어서고 있어 수익률 하락세는 지속될 겁니다. 지금보다 수익률이 더 오르거나 몸값이 급등할 것으로 기대하기는 어렵고, 지역별·입지별로 양극화가 더 심해질 겁니다. 결국 인기 지역일수록 수익률은 떨어지고 숨어있는 강세 지역들이 빛을 발할 것으로 예상합니다.”

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